Są już kontrole, będą kary. Mogą zapukać do waszych drzwi i sprawdzić czy dopełniliście tego obowiązku

Pod koniec kwietnia wszedł  w życie obowiązek posiadania świadectwa energetycznego. To dokument, który zawiera informacje dotyczące zapotrzebowania nieruchomości na energię. Pod tym pojęciem kryje się  nie tylko prąd. To także ogrzewanie czy wentylacja. Za brak dokumentu, co traktowane jest jako wykroczenie, można zapłacić grzywnę.

Czytaj też Przedsiębiorcy trafią pod lupę skarbówki. Fiskus sprawdzi każdą firmę 

 „Wrzuceni na minę” przy sprzedaży miejsc garażowych

Po  niespełna dwóch miesiącach obowiązywania nowych przepisów, okazuje się, że są niejasne.  - Na przykład przy sprzedaży miejsca parkingowego w wielostanowiskowej hali garażowej niektórzy notariusze wymagają od sprzedającego okazania świadectwa energetycznego. W przypadku braku dokumentu żądają podpisania oświadczenia i pouczają o grożącej grzywnie. Z kolei podmioty uprawnione do wystawiania świadectwa, odmawiają jego sporządzenia. Rodzi się więc pytanie, czy żądanie notariuszy jest zasadne– wskazuje radca prawny Marek Niczyporuk, z Kancelarii Ars Aequi.

– Notariusze jak najbardziej postępują zgodnie z prawem i wykonują nałożone na nich ustawowe obowiązki. Zgodnie z zapisami o charakterystyce energetycznej budynków, właściciel budynku lub części budynku lub ktoś, komu przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, ma obowiązek przekazać kupującemu świadectwo charakterystyki energetycznej. Dokument jest obowiązkowy przy sprzedaży budynków lub ich części, przy czym częścią jest w szczególności lokal mieszkalny lub użytkowy – uważa Szymon Kołodziej z Krajowej Rady Notarialnej.

Do sprawy odniosło się też ministerstwo rozwoju i technologii, które stwierdza, że ocena przywołanej sytuacji nie jest jednoznaczna i powinna być każdorazowo rozpatrywana indywidualnie. W opinii resortu, należy rozróżnić sytuację indywidualnych garaży i zabudowanych boksów oraz indywidualnych miejsc parkingowych, których jedynym wydzieleniem z przestrzeni hali garażowej jest linia namalowana farbą na posadzce obiektu.

Jak zaznacza ministerstwo, w kontekście obecnych przepisów ustawy o charakterystyce energetycznej budynków dokument sporządza się dla budynku lub jego części. Miejsce parkingowe nie spełnia ustawowej definicji części budynku. W takim przypadku sprzedaż miejsca parkingowego nie powinna pociągać za sobą obligatoryjności sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej części budynku.

Czytaj też Tak się kręci lody po sądecku. Rodzinna firma z Piwnicznej podbija krajowy rynek [ZDJĘCIA] 

Zrobił się z tego prawny galimatias?

Z opinią resortu nie zgadza się radca prawny Łukasz Kułaga.  - Sprzedaż miejsca garażowego w hali jest pojęciem kolokwialnym. Natomiast w rozumieniu ścisłym i prawnym, w ramach takiej umowy, dochodzi do sprzedaży udziału w budynku jedynie wraz z prawem do korzystania z konkretnego miejsca garażowego. Kupujący nie staje się właścicielem miejsca, a udziału w budynku. Prawo do zajmowania konkretnej przestrzeni  wynika jedynie z osobnej umowy współwłaścicieli o sposobie korzystania z rzeczy, jaką jest cały budynek – podkreśla prawnik.

Ministerstwo zaznacza, że w świetle przepisów ustawy o charakterystyce energetycznej budynków, nie ma znaczenia czy hala garażowa jest wpisana do Księgi Wieczystej jako całość z budynkiem lub jako odrębna niemieszkalna nieruchomość. Kułaga zgadza się z tym poglądem i dodaje, że w jednym przypadku hala garażowa jest osobnym budynkiem, a w drugim – częścią budynku. W każdej z tych sytuacji umowa sprzedaży będzie dotyczyć zatem udziału w budynku. Wiąże się to, co do zasady, z koniecznością zapewnienia świadectwa charakterystyki energetycznej.

– Wystawienie świadectwa dotyczy nieruchomości, które do swojego funkcjonowania zużywają energię – czy to elektryczną, czy też cieplną. Obowiązek ten dotyczy każdej wyodrębnionej części budynku. Nie ma konieczności wystawiania świadectwa dla stanowisk postojowych w garażach wielostanowiskowych nieogrzewanych. Koszty utrzymania zawarte powinny być w świadectwie dla całego budynku – informuje inż. Jacek Latała z firmy Atlas Budownictwo – Pracownia Inżynierska.

Z kolei Szymon Kołodziej z Krajowej Rady Notarialnej zwraca uwagę na wyłączenia od obowiązku zapewnienia przez właściciela sporządzenia świadectwa charakterystyki energetycznej. One zawarte są w ustawowych zapisach, gdzie wprost nie wymieniono wyłączenia lokali stanowiących garaż wielostanowiskowy. Wskazano jedynie, że wyłączeniu podlegają budynki przemysłowe oraz gospodarcze niewyposażone w instalacje zużywające energię, bez instalacji oświetlenia wbudowanego.

czytaj też To już wojna o budowę spalarni śmieci w Nowym Sączu. Mówią o skandalu z polityką w tle [WIDEO]  

Konieczność kontra wyłączenia

– Przepis o wyłączeniach odnosi się tylko do budynków, a nie ich części. Nie jest uprawnione jednoznaczne stwierdzenie, że lokal garażowy niewyposażony w instalacje zużywające energię, z wyłączeniem instalacji oświetlenia wbudowanego, podlega wyłączeniu z obowiązku sporządzania świadectwa charakterystyki energetycznej – dodaje radca prawny Niczyporuk.

Natomiast według ekspertów z firmy Audytomat.com, ustawa jest na tyle nieprecyzyjna, że miejsce postojowe w hali garażowej ciężko podciągnąć pod budynek zwolniony z tego obowiązku. Dodatkowo miejsce postojowe najczęściej nie ma ścian wydzielających, więc wyznaczanie zapotrzebowania energetycznego jest niemożliwe do wykonania według obowiązującej metodologii. Ponadto wskazują, że ministerstwo opublikowało wyjaśnienia tych kwestii w formie odpowiedzi na najczęściej zadawane pytania. Jednak dalej część notariuszy informuje, że dla miejsca postojowego konieczne jest przekazanie świadectwa charakterystyki. Tłumaczą oni, że zbiór pytań i odpowiedzi na stronie ministerstwa nie stanowi prawa, a ponadto jest sprzeczny z ustawą.

– Przepisy regulujące obowiązki związane ze sporządzaniem i przekazywaniem świadectw charakterystyki energetycznej funkcjonują w polskim porządku prawnym już od niemal piętnastu lat. Od 2015 roku w ustawie z 29 sierpnia 2014 roku o charakterystyce energetycznej budynków. Wcześniej, bo od 2009 roku, obowiązek ten funkcjonował w ustawie z dnia  lipca 1994 roku Prawo budowlane. Wydaje się zatem, że to wystarczający czas, na ukształtowanie „linii orzeczniczej” w tej kwestii – podkreśla  resort  Rozwoju.

Czy przepisy pójdą do poprawki? Czytaj dalej na następnej stronie